SCIA antincendio in edifici oltre 5.000 m²: cosa fare se il condominio non è ancora costituito

Nel settore della prevenzione incendi, uno dei temi più delicati – e al tempo stesso frequenti – riguarda la gestione delle SCIA antincendio in contesti edilizi complessi, in particolare quando ci si trova di fronte a edifici articolati in più unità, con superficie complessiva superiore ai 5.000 m², ma privi di un condominio formalmente costituito.

Il problema ricorrente: avviare le singole attività senza la SCIA condominiale

Quando si opera in contesti multi-unità – ad esempio capannoni prefabbricati con proprietà distinte ma impianti e spazi comuni – può accadere che le singole attività siano pronte ad avviarsi prima che venga costituito il condominio e depositata la relativa SCIA complessiva.

In questi casi i progettisti antincendio e i titolari delle attività si trovano di fronte a un dubbio operativo concreto:
Come si può regolarizzare l’avvio delle singole attività soggette, in assenza della SCIA condominiale?

Il chiarimento della Direzione Centrale VVF

Il tema è stato oggetto di un quesito formale al Ministero dell’Interno, la cui risposta è riportata nella nota DCPREV prot. n. 5555 del 18.04.2012 e richiamata anche nella recente corrispondenza ufficiale trasmessa dal CNI nel giugno 2025.

Il Dipartimento riconosce:

• la complessità amministrativa e gestionale delle attività ricadenti nell’Allegato I del DPR 151/2011 (in particolare l’attività 73),

• la possibilità, in presenza di determinate condizioni, di presentare SCIA per porzioni di attività,

• l’importanza di una valutazione ad hoc caso per caso da parte del professionista antincendio.

Tuttavia, viene esplicitato che non esistono oggi indicazioni generali valide per tutti i casi, proprio per la pluralità di configurazioni riscontrabili nella pratica.

Nessuna scorciatoia normativa, ma apertura alla flessibilità tecnica

Nonostante la mancanza di una linea guida univoca, il Ministero lascia intendere che – in presenza di condizioni strutturali e impiantistiche chiaramente separate e autonome – è possibile, in molti casi, attivare una SCIA riferita alla sola unità funzionale, pur in assenza della SCIA condominiale generale.

Chiaramente, questo approccio deve essere:

• motivato tecnicamente dal progettista,

• coerente con i presidi comuni di sicurezza già realizzati o garantiti (vie di esodo, impianti comuni, compartimentazioni),

• approvato dal Comando VVF competente nell’ambito dell’istruttoria.

La prospettiva ingegneristica: competenza, non automatismi

In assenza di norme rigide che inquadrino questa casistica, la differenza la fa il metodo. Serve un approccio progettuale fondato su:

• conoscenza del Codice di Prevenzione Incendi e delle RTV applicabili,

• capacità di leggere il contesto edilizio e impiantistico,

• dialogo con il Comando VVF per concordare un percorso attuabile, senza forzature.

È qui che entra in gioco l’esperienza sul campo. Chi progetta oggi in contesti articolati deve sapere quando spingere per la SCIA frazionata e quando, invece, rimandare l’attivazione fino alla regolarizzazione condominiale.

L’ingegneria antincendio è anche strategia

Questo tema ci ricorda un concetto fondamentale: la prevenzione incendi non è solo adempimento, ma strategia tecnica e gestionale, da costruire con responsabilità.

Il professionista non è chiamato solo a “compilare una SCIA”, ma a progettare una soluzione conforme, coerente, difendibile e, soprattutto, sostenibile per l’impresa che la dovrà attuare.

In contesti complessi, è proprio l’approccio progettuale a fare la differenza.